‘성심당’이 ‘대전’을 살리고 있습니다.
성심당은 이미 오래전부터 대전에서는 매우 유명하고 사랑받는 빵집이었습니다. 최근에는 전국적으로도 명성이 높아지면서 대전을 대표하는 명소 중의 하나로 자리매김하고 있습니다.
성심당은 전통과 역사, 품질과 맛, 그리고 지역사회에 대한 기여와 봉사활동 등으로 새로운 스토리와 역사를 써 내려가고 있습니다. 특히, 성심당은 대전 여행의 필수 코스 중 하나로 여겨지면서 대전관광뿐만 아니라, 지역경제 활성화에도 크게 기여하고 있다는 말이 나오고 있습니다.
그럴 만도 한 것이 지난해 성심당의 매출은 총 1,243억 원으로 2022년도(817억원) 대비 50% 넘게 매출이 늘었습니다. 영업이익(315억 원) 만으로는 수천 개의 매장을 가진 파리바게뜨(3,419개), 뚜레쥬르(1,316개)의 영업이익을 추월했다고 합니다.
‘코레일 유통’이 ‘성심당 대전역점’에 기존 임대료보다 4배나 높게 요구
대전 성심당은 현재 본점을 포함 대전에 총 4개소의 매장을 운영하고 있습니다. 이 가운데 대전역점이 지난달 임대기간이 끝나 재계약을 앞두고 코레일유통이 월 임대료로 기존의 4배에 달하는 4억 4,100만 원을 제시한 사실이 알려지면서 논란이 커지고 있습니다.
성심당은 현재 대전역 내 300㎡(약 91평) 규모의 매장을 운영하고 있습니다. 임대계약 관련 그동안 3차례에 걸쳐서 유찰이 되었고, 4차 입찰에는 성심당이 코레일 유통이 제시한 금액보다 조금 낮은 월 3억 5천만 원에 참여했으나, 평가기준에 부합하지 않다는 이유로 임대사업 공모가 또다시 유찰되면서, 논란은 더욱더 커지고 있습니다.
그동안 재계약 관련 조심스러운 입장을 취하던 성심당 측도 대전역점 월 임대료 4억 원으로 오르면 철수할 수밖에 없다고 밝혀 그 파장은 더욱더 커지고 있습니다. 성심당 운영사인 로쏘의 임영진 대표는 “대전역점에는 140명의 직원이 근무 중이고 현재 코레일유통에 매달 내는 임대료가 1억여 원인데, 코레일 유통이 <구내영업방식>으로 임대 수수료율 17%를 일괄 적용해 월 4억4,000여 만 원으로 임대료를 인상한다면 다른 방법을 찾을 수밖에 없다”라고 강조했습니다.
‘성심당 대전역점’ 임대료 4배 인상 논란의 시작은 코레일유통의 <구내영업방식> 때문
코레일유통은 지난 2010년대 중반 이후부터 수익 증대, 경쟁력 강화, 경영 효율성 제고, 그리고 시장 변화 및 소비자 요구에 대응하기 위한 종합적인 전략의 일환으로 기존의 <자산임대방식>에서 <구내영업방식>으로 변경한 바 있습니다.
여기서 자산임대방식(Lease of Assets)이란, 소유자가 자산을 임차인에게 일정 기간 동안 사용하도록 허락하고, 그 대가로 임대료를 받는 형태입니다. 즉, 임대인은 자산을 소유하고 있으며, 임차인은 임대인에게 임대료를 지불하고 일정기간 자산을 사용하는 방식입니다.
반면에 구내영업방식(In-house Operations)은 소유자가 자산이나 공간을 직접 운영하여 수익을 창출하는 방식입니다. 예를 들어, 대형 백화점이나 쇼핑몰에서 소유자가 직접 카페나 레스토랑을 운영하는 경우가 이에 해당합니다. 즉 입주업체의 매출규모에 따라 임대료가 변동되는 방식입니다.
지난 2015년 3월 현재의 성심당대전역점 자리에 입주해 있던 푸드코트 사업자가 코레일에 임대계약 중도해지를 요청하자, 코레일은 2차례 공개경쟁입찰을 추진했으나 높은 임대료(예정가격 연간 2.6억원)로 인해 2차례 유찰되었고 2016년 4월, 성심당 운영업체인 ㈜로쏘와 연간 임대료 2.2억원의 자산임대방식으로 3년 계약을 체결한 바 있습니다.
3년 계약이 끝난 지난 2019년에는 코레일유통이 <자산임대 방식>이 아닌 2010년대 중반부터 도입해오고 있던 <구내영업방식>의 수수료율 5%(월 임대료 1억원 수준)로 성심당과 5년 계약을 맺으면서 오늘에 이르고 있습니다.
문제는 이번 재계약 과정에서 코레일 유통이 타 입주업체와의 형평성 등을 근거로 수수료율 17%(4.4억 원)로 재계약을 추진하면서 논란이 불거진 것입니다. 특히 코레일 유통은 보도자료를 통해 성심당 대전역점의 수수료율은 5%로 지나치게 낮아 주변 업체들과의 형평성 차원에서 수수료율 17% 수준인 4억 4,100만 원으로의 임대료 인상은 불가피하다는 주장입니다.
성심당 대전역점의 월 임대료 4배 인상요구, 무엇이 문제였나?
냉정하게 판단해 보면 현재 성심당이 입점하고 있는 대전역점의 경우 대전역의 1.5층에 해당하는 곳에 위치해 있어 2층 대합실에서 다시 계단을 이용해야만 매장으로 입장이 가능한 곳으로 이용자의 접근 동선이 결코 양호한 곳은 아니랍니다.
애당초 성심당이 입점하지 않았다면 월 임대료 1억 원커녕, 연간 2억 원대(2015년 공개경쟁입찰 유찰 임대료 연간 2.6억원)의 임대료조차 받기 어려웠던 곳이라는 사실을 무시한 채 유경준 국회의원과 감사원 등이 공정한 계약과 적정 수익을 촉구하면서 작금의 성심당 대전역점 임대료 4배 인상 논란이 시작된 것입니다.
즉 ‘성심당’이 입점하지 않았다면 해당 공간에서의 임대수익 창출은 지금처럼 이루어지지 않았다는 것입니다. 그런 전후 사실을 알고 있는 대전시민들이 ‘코레일 유통’의 월 임대료 4배 인상요구에 대해 ‘갑질’이라면서 ‘성심당’에 대전역 입점을 포기하고 인근에 새로운 건물에 점포를 내자는 애정(?)어린 의견을 쏟아 냈던 것입니다.
성심당대전역점 재계약 전망
코레일유통이 지난 27일 5차 입찰 공고에서 최초 입찰금액의 30%를 낮춰 월평균 매출 기준 18억1,867만 원, 월 임대료 3억 917만 원을 제시하였습니다. 이번에도 유찰되고 코레일유통이 <구내영업방식>의 높은 수수료율을 고집한다면 성심당대전역점은 기존 계약이 만료되는 오는 10월 이후 불가피하게 철수 가능성도 배재할 수 없습니다.
물론 성심당 측에서도 성심당 대전역점의 상징성이 큰 만큼 대전역에 인접한 곳에 영업을 지속할 수는 있겠지만, 거리가 멀어지면 대전역 환승 이용객 등의 불편은 불가피할 것으로 보입니다.
성심당 대전역점의 재계약 전망은 현재로서는 불확실하지만, 그나마 몇 가지 긍정적인 요소가 있습니다. 성심당이 대전역 지점 운영을 통해 얻는 이익과 브랜드 가치를 무시할 수 없으며, 코레일 유통 또한 안정적인 임대료 수익 및 지역 사회와의 협력을 중시하는 방향으로 정책전환을 할 경우 성심당과의 재계약 가능성은 높아질 수밖에 없습니다.
특히 계약종료에 따른 대전역 이용객 불편 및 부정적인 여론 형성은 양측모두에게 부담이 된다는 점에서도, 성심당대전역점 재계약 가능성은 높을 것으로 전망해 봅니다.
